首 页|最新热点|专题研究|排行榜|口碑报告|公司官网|瑞意观点|关于我们
专题研究

房产价格走势调研

作者:iWOM Center 2009-07-30

标签:

2008年是房地产市场艰难的一年,然而在多方面因素的协同作用下,经过不到一年半的时间房产市场即开始回暖。中国指数研究院6月9日发布的监测数据显示,5月份全国30个城市总成交面积环比增长8.58%,但一些城市办公楼、商业用房的销售面积降幅依然较大。由此可见,商品住房交易的复苏成为拉动今年房产市场的主要动力。

国家发改委、国家统计局统计数据显示,6月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%,这是今年以来,国内房屋销售价格首次出现同比上涨,也是今年以来房价环比连续四个月上涨。

关于房市回暖以及房价上涨的主要原因,各界引发了激烈的争论,主要表现为:
1. 推动主体之争
观点一:宽松的信贷环境和货币政策
中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容表示,正是由于各家商业银行以各种方式突破二套房贷政策限制,让住房投资者拥入房地产市场可享受住房消费者的各种信贷优惠政策,使得房地产的需求由消费为主导向投资为主导转换,从而促使房价快速上涨。
万科地产董事长王石则表示,宽松的信贷环境是当前房价上涨的主要推动力之一。

观点二:地价推动房价
       近期地王的接连出现,带动了周边楼市的上涨。来自中易安的市场数据表明,随着开发商的高价拿地,周边二手房已经出现了接近10%的价格涨幅。华远集团总裁任志强表示,“房价不能在高地价的支撑下掉下去”,表明高地价是推动高房价的主要动力之一。

观点三:购买力增长
北京天则经济研究所所长、著名经济学家茅于轼则从买方影响因素考虑,认为“房价炒高的根本原因不是开发商心黑,而是部分老百姓太有钱。”这一观点受到了学术界及民众的广泛争议。

2. 房价地价之争
今年两会上,全国工商联在一份提案中指出,针对全国9个城市的调查结果显示,开发企业的直接成本中主要为土地成本,最高比例达到58.2%。该提案一经发布,立即引起热议,关于地价推高房价的问责声一浪高过一浪。

6月23日,国土部发布该部调查数据称,地价只占了房价的一小部分,全国平均比例约为23%,决定房价的根本因素是供求关系。该数据的发布引起了地产行业的异议。任志强即在其个人博客中用大量的计算、分析等说明地价在房价中所占的比例高达59%,而潘石屹等也先后在公开场合表示,力挺“地价致高房价”的说法。结合近来活跃的“地王”现象,地价房价之争日趋白热化。

回暖的楼市在为房产商及投资者带来信心的同时,走高的房价也使得个人房贷压力进一步加大,房产价格未来的走势即成为全社会关注的话题。
1.看涨派:未来一年房价上涨10%
许多开发商认为中国房市尚未完全复苏,还有很大的发展空间。任志强在其个人博客中指出,4月份以来销售面积暴涨、日均销售量达到历史最好水平、库存量稳定及宏观经济指数稳健增长等数据表明:“3、4、5月份的交易量巨增,已经超过了历史最好水平。”由此任志强给出乐观估计--下半年房价一定会涨。
针对国内房产价格的走势,几大投资银行纷纷发表自己的预测分析。高盛预期国内楼价将在2009年下半年或有小幅下跌,并于2010年回升,升幅在5%至20%。摩根士丹利及摩根大通等机构也发表了类似的预测。

REICO工作室任荣荣博士分别从宏观经济运行态势、宽松货币政策以及对大量国外理论研究分析后得出结论:“通货膨胀的预期是影响房价走势的重要因素,并且房价的上涨先于物价上涨。”

2.看跌派:大量资金进入或形成资产泡沫
并非所有人对房产市场都抱有如此乐观态度。评级机构穆迪投资在7月9日发表的研究报告指出,由于内地投资气氛持续改善,闲置资金最终会进入股市及房地产市场,从而造成资产价格泡沫。

北京市社科院社会学研究所副所长戴建中表示,虽然目前房价依旧上涨,但到2010年随着北京大量保障性住房的上市,将抑制高价商品房的需求,“届时房价会真正下降”。

3.观望派:房价走势取决于国家政策
一些业界人士则对房产市场持谨慎态度。王石在接受媒体采访时表示“当前这个房价是维持不住的,后市的房价走势完全取决于国家政策”,暗喻房市的另外一个“拐点”即将到来。杨红旭则认为“基于价格的不断上涨,成交量继续维持高位的可能性不大,接下来就会触顶转跌。”
实际上,房价的持续上涨、供需两旺局面的出现都在向外界透露“房产市场回暖”的信号,主要原因正是由于宽松的信贷环境及货币政策、国内经济见底回升、刚性需求和投资性需求协同增长等多重因素相互作用的结果。作为产业支柱之一,繁荣的房地产市场反过来可以进一步促进经济发展,增加投资信心,拉动经济增长。

为保障房地产市场健康有序发展,政府方面已经采取了增加土地共给、收紧二套房贷等措施,希望达到平抑房价的目的。同时增大保障性住房推广力度,可及时解决部分住房的刚性需求。未来几年的房价走势还需综合多方面因素考虑,在楼市刚刚回暖的敏感时期,任何一个关键因素的变化都可能产生重大影响。



文章来源: iWOM Center
相关文章:
联系我们 网站地图 隐私权政策
Copyright@EverTrends(瑞意趋势) Co.Ltd2009-2017All Right reserved.京ICP备04000001号